Guide des formalités d'une société civile immobilière (SCI)

Pour constituer et immatriculer une SCI au Registre du Commerce et des Sociétés, il convient d’effectuer les formalités suivantes :

I. LES FORMALITÉS À EFFECTUER PAR VOS SOINS :

1 - Ouvrir un compte bancaire

Chaque personne morale, dont la SCI, doit détenir un compte bancaire destiné à leur activité.

Lors de sa création, une SCI doit disposer d’un capital pouvant prendre la forme d’un apport en numéraire, en nature ou en industrie.

De ce fait, si l’apport est effectué en numéraire, les sommes doivent être déposées sur le compte en banque dédié à la SCI, au moment de sa création.

Toutefois, le certificat de dépôt des fonds n’est pas obligatoire sauf dans le cas où les statuts mentionnent le nom et l’adresse de la banque dépositaire des fonds.

2 - Justifier d’une domiciliation

La formalité se rapportant à la domiciliation de la SCI est une étape cruciale puisqu’elle permet à la société de disposer d’un siège social, donc d’une adresse administrative.

Pour se faire, la SCI doit présenter une attestation de domiciliation qui peut prendre la forme : d’un titre de propriété, d’un contrat de bail commercial, d’un justificatif de domicile, d’un contrat de domiciliation, d’un contrat de mise à disposition des locaux à titre gratuit etc.

L’adresse du siège social doit alors figurer à la fois dans l’avis de constitution publié dans un journal d’annonces légales, et dans les statuts de la SCI.

Plusieurs solutions sont possibles concernant le choix de domiciliation qui peut se trouver :

• A l’adresse personnelle de son gérant

  Ces deux cas sont possibles seulement si les autres co-propriétaires, les règles d’urbanisme en vigueur ou le contrat de bail d’habitation ne s’y opposent pas.

• Dans un local spécialement dédié
• Dans une pépinière d’entreprise

  nécessite la préparation d’un dossier et la validation du comité d’agrément de la structure d’accueil. Cependant, domicilier sa SCI au sein d’une pépinière d’entreprise, ne peut durer indéfiniment.

• Au sein d’une société de domiciliation

  nécessite de conclure un contrat de domiciliation entre la SCI et la société de domiciliation.

3 - Bien choisir son objet social

L’objet social d’une SCI a forcément un caractère civil et immobilier et ne peut être purement commercial.

Concernant l’objet social d’une SCI, il est en général rédigé de la façon suivante :

• « L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers ». Si la SCI est utilisée par un immeuble en particulier, on rajoute alors la mention suivante « et notamment d’un immeuble sis (adresse de l’immeuble) »
• « Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil ». Cette mention supplémentaire permet au gérant de la SCI d’avoir le pouvoir d’effectuer tous les actes nécessaires à la réalisation du projet.

La formulation de l’objet social d’une SCI peut trouver son importance dans le cas des conventions réglementées conclues entre les sociétés civiles et leurs dirigeants. Plus précisément, « les personnes morales de droit privé non commerçantes ayant une activité économique » sont soumises au régime des conventions réglementées.

Ainsi, si l’objet statutaire ne mentionne que l’achat et l’administration de l’immeuble, sans mention de vente, alors il n’y a pas d’activité économique. A contrario, il y a bien une activité économique et la SCI relève alors de l’article L.612-5 du Code de commerce.
C’est pourquoi il faut faire attention à l’objet social qui serait « mal rédigé », trop ou pas assez précis.

4 - Justifier une déclaration d’existence

Dans les cas où votre SCI exerce des activités de location, il est nécessaire d’effectuer une déclaration d’existence en deux exemplaires au CFE du Greffe du Tribunal de commerce compétent.

Il doit y figurer plusieurs mentions obligatoires telles que la forme juridique « SCI », son objet social, sa raison sociale, son adresse de domiciliation, sa durée de vie et l’identité du gérant.

La déclaration d’existence doit être accompagnée d’un exemplaire des statuts de la société en double exemplaire.

Dans le cadre d’une SCI soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : la déclaration doit être effectuée dans un délai d’un mois suivant sa constitution.

Dans le cadre d’une SCI soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR) : la déclaration doit être effectuée dans un délai de trois mois suivant sa constitution.

II. LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DE LA CONSTITUTION EN LIGNE

1 - Répondre au questionnaire proposé par Manewco

Vous répondez aux questions établies par nos soins (à l’aide d’infobulles), et générez les documents personnalisables nécessaires.

2 - Procéder au paiement

Vous procédez au paiement.

3 - Signer en ligne

Vous signez l'ensemble de la documentation grâce à la solution de signature en ligne.

4 - Télécharger les documents complémentaires

Vous téléchargez l’ensemble des justificatifs nécessaires à la constitution de votre société.

III. ENFIN, MANEWCO S'OCCUPE DU RESTE :

Manewco prendra en charge votre dossier et procédera alors aux formalités juridiques y afférentes dont:

• Les publication dans les Journaux d'Annonces Légales,
• Le dépôt au Greffe du Tribunal de Commerce,
• Suivi du dossier

RAPPEL
La loi n°2014-1545 du 20 Décembre 2014 a supprimé à compter du 1er Juillet 2015 l’obligation pesant sur les fondateurs d’une société d’enregistrer les statuts dans le mois de leur date.
Il est toutefois obligatoire d’enregistrer les statuts de la SCI dans 2 cas spécifiques :

• Lorsque des associés ont effectué des apports en nature au profit de la société
• Lorsque les statuts ont été rédigés par acte authentique devant notaire